In questa guida spieghiamo come scrivere una lettera danni da infiltrazioni d’acqua dal piano superiore e proponiamo un fac simile di lettera danni da infiltrazioni d’acqua dal piano superiore da utilizzare come esempio.
Il modello editabile può essere scaricato sul proprio computer e compilato inserendo le informazioni mancanti nel modo spiegato all’interno della guida.
Indice
Come Scrivere una Lettera Danni da Infiltrazioni d’Acqua dal Piano Superiore
Redigere una lettera per chiedere il risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore significa innanzitutto inquadrare il fatto sotto il profilo giuridico e poi trasformare gli elementi di diritto in richieste puntuali e motivate. Il destinatario non è soltanto il proprietario dell’appartamento sovrastante, ma, se l’edificio è condominiale, anche l’amministratore, perché il Codice civile attribuisce all’assemblea la legittimazione a intervenire sulle parti comuni e all’articolo 1130 impone all’amministratore di compiere gli atti conservativi dei beni condominiali. La missiva diventa quindi uno strumento formale di messa in mora: avvisa del danno, documenta la dinamica, indica le spese sostenute e intima l’adempimento entro un termine definito, aprendo la via agli interessi di mora e alla tutela giudiziale in caso di inerzia.
A livello sostanziale il riferimento principale è l’articolo 2051 del Codice civile sulla responsabilità per danno cagionato da cose in custodia, combinato con l’articolo 2043 che fonda la responsabilità aquiliana in caso di fatto illecito. Nelle infiltrazioni verticali la giurisprudenza applica questi principi partendo da una presunzione: chi ha la custodia della cosa dalla quale l’acqua proviene risponde se non dimostra il caso fortuito. La parte attrice deve provare l’esistenza del danno e il nesso di causalità con la fonte da cui l’acqua è fuoriuscita, ma non la colpa del custode; spetterà al proprietario del piano superiore, o al condominio se la rottura interessa una colonna montante comune, provare che la perdita è dipesa da un evento imprevedibile e inevitabile. Per questa ragione nella lettera occorre descrivere luogo, data e circostanze del sinistro, allegare fotografie, relazioni tecniche o, se già disponibili, le prime fatture di ripristino. Più il quadro fattuale appare chiaro, meno spazio resta a contestazioni sulla causa.
Sul piano procedurale la lettera deve qualificarsi come messa in mora ai sensi dell’articolo 1219, affinché maturino gli interessi legali e inizi a decorrere il termine di prescrizione quinquennale dell’azione risarcitoria. È opportuno indirizzarla con raccomandata o posta elettronica certificata, chiedendo espressamente una risposta entro un periodo ragionevole – in genere quindici o venti giorni – durante il quale il proprietario sovrastante o l’amministratore possono far intervenire il loro idraulico, il perito della compagnia assicurativa e concordare la riparazione. L’invito a un sopralluogo congiunto ha duplice funzione: da un lato consente di fissare un momento di verifica tecnica, dall’altro dimostra la buona fede del danneggiato nell’agevolare il reperimento della prova.
Quando il danno ha comportato la temporanea impossibilità di godere dell’alloggio, la lettera può includere la richiesta di un indennizzo per la perdita di uso e per gli eventuali costi di sistemazione alternativa; la Cassazione riconosce infatti che il danno patrimoniale non si esaurisce nelle spese materiali di ripristino delle murature, ma abbraccia anche il pregiudizio da mancato godimento, purché sia provato in modo rigoroso. Se l’appartamento è locato, l’inquilino può scrivere contestualmente al proprietario e al soggetto custode da cui proviene l’infiltrazione, perché il locatore risponde verso il conduttore ex articolo 1575 del Codice civile, salvo poi rivalersi in via di regresso. La lettera trasmessa dall’inquilino non sostituisce quella del proprietario, ma anticipa la pretesa e informa tutte le parti sul percorso di risarcimento, evitando sovrapposizioni di spese.
La polizza globale fabbricati o la polizza privata del singolo condomino di solito coprono i danni da acqua condotta; specificare nella lettera gli estremi dell’assicurazione, quando già noti, accelera l’apertura del sinistro e riduce il rischio che l’invito finisca tra le richieste generiche ignorate. Se il danneggiato non possiede queste informazioni, può chiedere all’amministratore di fornirle entro un termine breve, ricordando che l’articolo 1130 impone all’amministratore di custodire e mettere a disposizione le polizze. La richiesta scritta tutela il condomino in caso di inerzia, perché potrà dimostrare la violazione degli obblighi amministrativi e ottenere un provvedimento ex articolo 702‐bis o un’istanza al tribunale per la revoca giudiziale dell’amministratore.
Quanto più il danno si prolunga, tanto più cresce la possibilità di danni voluttuari: muffe, degrado di intonaci, distacco di rivestimenti. È consigliabile allegare un preventivo di ripristino redatto da un’impresa di fiducia, stimato a prezzi di mercato e corredato da voci chiare. La trasparenza della quantificazione riduce l’area di discrezionalità e spinge il responsabile o la compagnia assicurativa a chiudere la pratica con un accordo stragiudiziale. Se le parti non raggiungono l’intesa, la lettera di messa in mora costituisce il preambolo necessario per attivare la mediazione civile obbligatoria in materia di condominio, ai sensi del decreto legislativo 28 del 2010; il giudice valuterà con attenzione la condotta tenuta durante la fase stragiudiziale per decidere sulle spese. È quindi nel reciproco interesse che la corrispondenza resti serena, precisa e collaborativa.
La lettera, pur avendo impianto legale, conserva un tono narrativo: deve entrare nei fatti, con dati puntuali, senza aggettivazioni aggressive. In chiusura conviene menzionare la disponibilità a concordare modalità di accesso all’appartamento danneggiato e orari di intervento dell’impresa incaricata, offrendo di sospendere provvisoriamente le attività qualora il responsabile intervenga a sue spese entro un termine definito. Questo dettaglio allinea la pretesa risarcitoria a un atteggiamento di correttezza contrattuale, principio che la Cassazione considera indice di buona fede e che incide talvolta sulla ripartizione delle spese di lite.
Nel momento in cui la vicenda approda in giudizio, il giudice guarda la lettera di messa in mora come primo tassello probatorio. Se il documento contiene la descrizione del sinistro, la quantificazione delle spese, il riferimento normativo a 2051 e 2043, l’offerta di sopralluogo, il termine perentorio e la diffida alla compagnia assicurativa, costituisce per il danneggiato una traccia di coerenza che rafforza la richiesta di condanna alle spese. Se, al contrario, la lettera è vaga o priva di riferimenti alle responsabilità di custodia, il giudice potrebbe ritenere che il destinatario non abbia compreso appieno la pretesa, con possibili ricadute sulle spese. Per questo la scrittura merita la massima attenzione: è il documento che inaugura il contenzioso e spesso lo definisce, perché molte vertenze trovano soluzione prima di varcare la soglia del tribunale quando la fondatezza appare evidente già dalla corrispondenza iniziale. In definitiva, una lettera di diffida ben costruita, circostanziata e legalmente ineccepibile non è un mero passaggio burocratico; funge da catalizzatore di amicabili definizioni e da scudo per il danneggiato nel caso, sempre possibile, che la via negoziale si infranga e la controversia debba trovare soluzione davanti a un giudice.
Esempio di Lettera Danni da Infiltrazioni d’Acqua dal Piano Superiore
Modello al Proprietario dell’appartamento sovrastante
Oggetto: Richiesta risarcimento danni per infiltrazioni d’acqua provenienti dal Suo appartamento
Il/La sottoscritto/a [Nome danneggiato], proprietario/a dell’unità sita in [indirizzo completo], segnala che in data [data sinistro] sono state riscontrate infiltrazioni d’acqua provenienti dal Suo appartamento, con danneggiamento di [descrizione locali/beni]. Si allegano fotografie e relazione tecnica dell’idraulico intervenuto, dalle quali emerge la correlazione diretta con una perdita del Suo impianto idrico.
Ai sensi degli articoli 2051 e 2043 c.c. La invito a provvedere alla riparazione e al risarcimento delle spese di ripristino, quantificate in euro [importo] (preventivo allegato), entro e non oltre [termine 15 gg] dal ricevimento. Resto disponibile a concordare un sopralluogo congiunto.
In difetto mi vedrò costretto/a ad adire l’autorità giudiziaria con aggravio di spese.
Distinti saluti.
[Firma]
Allegati:• Foto danni• Relazione tecnica• Preventivo ripristino
Modello all’Amministratore di condominio (coinvolgimento parti comuni)
Oggetto: Infiltrazioni dal lastrico solare – richiesta intervento urgente e messa in mora
Io sottoscritto/a [Nome], proprietario/a interno [n°] scala [lettera], comunico che in data [data] ho riscontrato copiose infiltrazioni provenienti dal soffitto della mia abitazione. Il tecnico incaricato ha individuato l’origine nelle parti comuni (lastrico solare/colonna montante). Le chiedo di convocare tempestivamente l’impresa manutentrice, predisporre il ripristino e attivare la polizza globale fabbricati n. [numero].
Le spese già sostenute ammontano a € [importo] (documenti allegati). La presente vale quale messa in mora ex art. 1219 c.c.; in assenza di riscontro entro 15 giorni mi rivolgerò al legale per la tutela giudiziale dei miei diritti.
Cordiali saluti.
[Firma]
Allegati: foto, fatture, relazione tecnica.
Modello dell’Inquilino al Proprietario (e p.c. al piano superiore)
Oggetto: Segnalazione infiltrazioni e richiesta intervento ai sensi art. 1575 c.c.
Le comunico che l’appartamento da me condotto in locazione, sito in [indirizzo], presenta infiltrazioni d’acqua dal soffitto della camera da letto, accertate il [data]. L’origine è stata ricondotta all’appartamento sovrastante (piano di proprietà del Sig./Sig.ra [nome]).
La invito, quale locatore, a porre in essere ogni misura necessaria per eliminare la causa ed a risarcire i danni (stimati in € [importo] – preventivo allegato). In difetto provvederò a richiedere la riduzione del canone e l’eventuale risoluzione del contratto.
Restando in attesa di un Suo cortese riscontro, porgo distinti saluti.
[Firma inquilino]
Modello al Perito/Compagnia
Oggetto: Denuncia sinistro infiltrazioni acquee – appartamento [indirizzo]
Con la presente denuncio il sinistro verificatosi il [data], consistente in infiltrazioni d’acqua provenienti dall’unità sovrastante. Allego documentazione fotografica, relazione idraulica, preventivi di ripristino per € [importo] e copia della lettera di messa in mora inviata al responsabile.
Chiedo l’apertura del sinistro e la nomina di un perito entro 5 giorni ai sensi dell’art. [condizioni di polizza]. Rimango a disposizione per sopralluogo.
Cordiali saluti.
[Firma Assicurato]
Modello formale pre mediazione (diffida con proposta di incontro)
Oggetto: Diffida risarcitoria – infiltrazioni acqua del [data] – invito a mediazione ex d.lgs 28/2010
Premesso che in seguito alle infiltrazioni d’acqua provenienti dal Suo appartamento/parti comuni, ho subito danni per € [importo], La diffido formalmente al risarcimento entro 15 giorni. Qualora non pervenga un accordo, adirò l’organismo di mediazione accreditato [nome] per l’esperimento del tentativo obbligatorio previsto dall’art. 5, comma 1‑bis, d.lgs 28/2010.
Propongo sin d’ora un incontro il giorno [data] alle ore [ora] presso i locali del condominio per un sopralluogo congiunto.
In difetto ogni iniziativa sarà intrapresa senza ulteriore preavviso.
Distinti saluti.
[Firma]
Fac Simile Lettera Danni da Infiltrazioni d’Acqua dal Piano Superiore
In questa sezione è possibile trovare un modello di lettera danni da infiltrazioni d’acqua dal piano superiore editabile e compilabile da scaricare e stampare. Il fac simile lettera danni da infiltrazioni d’acqua dal piano superiore presente è messo a disposizione in formato DOC, questo significa che il modulo può essere aperto e modificato utilizzando Word, per compilare la lettera inserendo i dati mancanti come spiegato in precedenza.
Trattandosi di un fac simile editabile, la lettera danni da infiltrazioni d’acqua dal piano superiore può poi essere convertita in PDF, se necessario.
