In questa guida spieghiamo come scrivere una lettera di diffida all’amministratore di condominio per infiltrazioni acqua dal tetto e proponiamo un fac simile di lettera di diffida all’amministratore di condominio per infiltrazioni acqua dal tetto da utilizzare come esempio.
Il modello editabile può essere scaricato sul proprio computer e compilato inserendo le informazioni mancanti nel modo spiegato all’interno della guida.
Indice
Come Scrivere una Lettera Diffida Condominio per Infiltrazioni d’Acqua dal Tetto
La comparsa di macchie di umidità o di gocce d’acqua che filtrano dal soffitto di un appartamento sito all’ultimo piano di un edificio condominiale non è soltanto un disagio abitativo ma anche un problema giuridico che va gestito tempestivamente e con correttezza formale. In un condominio il tetto, salvo diversa indicazione del titolo, è parte comune ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile; di conseguenza la sua manutenzione ordinaria e straordinaria rientra tra i compiti dell’amministratore in forza dell’articolo 1130 n. 4, che gli impone di curare l’osservanza del regolamento e di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni. Una lettera di diffida indirizzata all’amministratore rappresenta lo strumento attraverso cui il singolo proprietario non solo informa l’organo di gestione del condominio del danno in atto ma lo costituisce in mora, in modo da fissare un termine entro cui pretendere l’eliminazione delle cause e, ove occorra, il risarcimento dei pregiudizi già sofferti.
La predisposizione di questa lettera esige innanzitutto l’individuazione di un soggetto mittente titolato. Generalmente è il condomino proprietario dell’unità danneggiata, ma può trattarsi anche di un conduttore che, pur non essendo titolare del diritto di proprietà, patisce l’infiltrazione e detiene l’immobile in virtù di un contratto di locazione; costui agisce, infatti, a tutela del proprio diritto personale di godimento, fermo restando che il proprietario potrà successivamente rivalersi per il maggior danno subito al valore dell’appartamento. Il destinatario è l’amministratore in carica, il cui nominativo va desunto dal registro anagrafico tenuto in condominio o dall’ultimo verbale di assemblea. Indirizzare la diffida ad un amministratore cessato sarebbe inutile, giacché solo quello formalmente investito è legittimato a convocare l’assemblea, a stipulare contratti di appalto e ad autorizzare la spesa necessaria.
La diffida deve circostanziare con precisione i fatti, in modo da soddisfare l’esigenza probatoria ai fini dell’articolo 2697 del codice civile. Occorre indicare la data in cui sono state notate le infiltrazioni, la loro localizzazione all’interno dell’unità immobiliare, l’eventuale peggioramento nel tempo e le prime misure cautelari adottate per limitare i danni. L’allegazione di fotografie datate o di una perizia redatta da un tecnico abilitato conferisce ulteriore forza all’esposizione. Nella prassi è molto utile far riferimento ad un sopralluogo congiunto già richiesto verbalmente o tramite messaggio all’amministratore; se questo contatto informale non è avvenuto, è opportuno in diffida mettere fin da subito a disposizione dell’amministratore giorni e fasce orarie per consentire al professionista o all’impresa incaricata di accedere all’alloggio e verificare la provenienza dell’acqua.
La parte giuridica della lettera non si esaurisce con la mera descrizione del fatto. È necessario richiamare, almeno in forma sintetica, la norma che radica la responsabilità del condominio. La giurisprudenza di legittimità qualifica l’ente di gestione come custode ex articolo 2051 del codice civile rispetto alle parti comuni, ivi compreso il tetto. Ciò significa che, una volta dimostrato il nesso causale tra infiltrazione e cattiva manutenzione della copertura, sul condominio grava una presunzione di responsabilità, superabile solo provando il caso fortuito. Il richiamo a questo principio non è pleonastico: serve a porre l’amministratore sull’avviso che, in mancanza di intervento, la vertenza potrà sfociare in un giudizio risarcitorio fondato su responsabilità oggettiva, con aggravio di spese a carico della collettività condominiale.
La diffida deve poi contenere la richiesta esplicita di eseguire le opere necessarie. Poiché l’amministratore non può disporre liberamente di spese straordinarie eccedenti i limiti del suo potere di ordinaria gestione, la richiesta deve prevedere la convocazione di un’assemblea straordinaria entro un termine ragionevole, per deliberare l’intervento di riparazione del tetto, nominare il direttore dei lavori e stanziare il relativo fondo. L’amministratore inerte può essere rimosso ai sensi dell’articolo 1129 c.c. se non convoca l’assemblea quando vi è necessità di adottare provvedimenti urgenti atti a preservare la cosa comune da danni ulteriori. È quindi opportuno che la diffida contenga l’avvertimento che, in caso di inerzia, il condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere l’autorizzazione ad eseguire i lavori in danno del condominio e per promuovere la revoca dell’amministratore.
Non minore importanza riveste la domanda risarcitoria. Il semplice intervento di riparazione, infatti, non sempre rimedia ai danni già prodotti: intonaci distaccati, mobili rovinati, apparecchi elettrici danneggiati dall’umidità. Il condomino diffidante deve esplicitare che si riserva di quantificare in seguito i danni patrimoniali e non patrimoniali sofferti, magari allegando sin da subito una stima sommaria o la ricevuta della prima fattura di intervento per asciugare e sanificare i muri. In questo modo il condominio potrà avvisare la propria compagnia di assicurazione per attivare eventualmente la polizza globale fabbricati, se stipulata.
Un capitolo a parte riguarda la prescrizione del diritto al risarcimento. L’azione si prescrive in cinque anni quando si tratta di responsabilità aquiliana e in dieci nell’ipotesi di responsabilità contrattuale; tuttavia, trasmettere la diffida con raccomandata A/R oppure via PEC consente di interrompere la decorrenza del termine, ai sensi dell’articolo 2943 c.c., e di farlo ripartire ex novo. Ciò assume rilievo quando il danneggiato abbia scoperto le infiltrazioni in data remota ma il condominio abbia finora sempre rinviato l’intervento.
Occorre soffermarsi anche sul profilo della tutela cautelare. Se le infiltrazioni minacciano la staticità o l’igiene dei locali, il condomino può invitare l’amministratore a richiedere un intervento di somma urgenza, paragonabile alle opere indifferibili che il codice civile consente di deliberare con la maggioranza ridotta di cui all’art. 1136, secondo e terzo comma. La diffida, in questo caso, dovrà sottolineare il pericolo di danno grave e imminente, sollecitando la spesa immediata; in assenza di risposta, il singolo potrà, previa autorizzazione giudiziale ex art. 1134 c.c., far eseguire i lavori e poi ripetere dal condominio le spese anticipate.
Da ultimo, la lettera di diffida deve chiudersi con una formula di cortese sollecito, pur mantenendo il linguaggio fermo. Impartire un termine di quindici o venti giorni appare congruo: consente all’amministratore di verificare l’entità del problema, richiedere preventivi e convocare l’assemblea nel rispetto dei tempi di legge. Decorso inutilmente il termine, il condomino potrà rivolgersi a un avvocato per avviare il procedimento di mediazione obbligatoria, condizione di procedibilità ex art. 71 quater disp. att. c.c., oppure per depositare un ricorso ex art. 702-bis c.p.c. volto a ottenere condanna al risarcimento e all’esecuzione di opere urgenti.
La consegna della diffida tramite posta elettronica certificata garantisce data certa e immediatezza; laddove non sia disponibile un indirizzo PEC dell’amministratore, la raccomandata con ricevuta di ritorno resta il mezzo più affidabile. È sempre consigliabile conservare copia della lettera, dell’avviso di ricevimento e di ogni documento allegato, perché costituiranno parte integrante del fascicolo probatorio in un’eventuale causa civile.
Esempio di Lettera di Diffida Condominio per Infiltrazioni d’Acqua dal Tetto
Proponiamo di seguito un esempio di lettera di diffida all’amministratore di condominio per infiltrazioni acqua dal tetto, utile per chi desidera scrivere questo tipo di comunicazione.
Oggetto: diffida a provvedere a eliminazione infiltrazioni d’acqua dal tetto – costituzione in mora
Egregio Amministratore,
il/la sottoscritto/a, proprietario/a dell’unità sopra indicata, espone quanto segue.
In data ________ ha rilevato gravi infiltrazioni d’acqua provenienti dal soffitto dell’appartamento, localizzate in corrispondenza dei vani ______________________________. Tali infiltrazioni sono riconducibili, secondo il parere tecnico preliminare dell’ing. / geom. ____________________ (relazione allegata), a deterioramento della copertura condominiale e dell’impermeabilizzazione del tetto, parte comune ex art. 1117 c.c. Le infiltrazioni stanno causando macchie di umidità, distacco di intonaco, danneggiamento di arredi per un danno patrimoniale stimato, allo stato, in euro ______________ (documentazione fotografica e fatture di primo intervento in allegato).
Alla luce di quanto sopra, diffido formalmente il Condominio, nella Sua persona, a:
-disporre entro ______ giorni dal ricevimento della presente un sopralluogo tecnico sul tetto e nei locali danneggiati, con preavviso di almeno 48 ore al sottoscritto;
-convocare senza indugio un’assemblea straordinaria – ai sensi dell’art. 1136 c.c. – per deliberare i necessari lavori di ripristino e la copertura della spesa, nonché nominare il direttore dei lavori;
-provvedere, ove ricorrano i presupposti, all’attivazione della polizza globale fabbricati o di altra garanzia assicurativa;
-risarcire integralmente i danni subiti e quelli che dovessero manifestarsi fino all’esecuzione dei lavori, con riserva di quantificarli in via definitiva a mezzo perizia.
Con la presente La costituisco in mora ex art. 1219 c.c. Decorso infruttuosamente il termine sopra assegnato, il/la sottoscritto/a intraprenderà ogni azione giudiziaria ritenuta opportuna, compresa l’istanza ex art. 700 c.p.c. per ottenere provvedimenti d’urgenza, con aggravio di spese a carico del Condominio.
Resto disponibile per ogni necessario accesso di tecnici incaricati e La invito a comunicare un riscontro scritto alle richieste di cui sopra all’indirizzo e-mail / PEC ________________________________ entro e non oltre la data del ________.
Distinti saluti.
Firma _______________________________________
Allegati:
relazione tecnica preliminare del _______;
documentazione fotografica (n. __ foto);
fatture/ scontrini relativi a interventi di messa in sicurezza e riparazioni urgenti;
copia documento d’identità.
Fac Simile Lettera di Diffida Condominio per Infiltrazioni d’Acqua dal Tetto
In questa sezione è possibile trovare un modello di lettera di diffida all’amministratore di condominio per infiltrazioni acqua dal tetto editabile e compilabile da scaricare e stampare. Il fac simile lettera di diffida all’amministratore di condominio per infiltrazioni acqua dal tetto presente è messo a disposizione in formato DOC, questo significa che il modulo può essere aperto e modificato utilizzando Word, per compilare la lettera inserendo i dati mancanti come spiegato in precedenza.
Trattandosi di un fac simile editabile, la lettera di diffida all’amministratore di condominio per infiltrazioni acqua dal tetto può poi essere convertita in PDF, se necessario.
