La Lettera di Intenti per acquisto immobile è un documento preliminare con cui le parti coinvolte esprimono la volontà di avviare una trattativa finalizzata alla compravendita di un immobile. Serve a definire in modo chiaro e sintetico i termini essenziali dell’operazione, a delineare le condizioni sospensive, i tempi e le modalità di pagamento, nonché a disciplinare aspetti essenziali come la caparra, la due diligence e la riservatezza, lasciando salva la necessità di stipulare un contratto definitivo successivo davanti a notaio. Pur non costituendo sempre un contratto definitivo, la Lettera di Intenti può contenere clausole espressamente vincolanti, quali l’obbligo di riservatezza, la clausola di esclusiva o le modalità di gestione della caparra, e costituisce uno strumento pratico per ridurre l’incertezza delle trattative preliminari e accelerare il percorso verso il compromesso e il rogito.
Indice
Come scrivere una Lettera di intenti per acquisto immobile
La redazione di una Lettera di Intenti richiede attenzione sia alla chiarezza espositiva sia alla precisione giuridica: occorre anzitutto individuare con esattezza le parti contraenti, specificandone i dati identificativi completi e il ruolo di ciascuno, perché ogni riferimento errato può generare incertezze che si rifletteranno sulla validità o sull’efficacia delle azioni successive. È importante poi descrivere l’immobile con tutte le informazioni catastali e urbanistiche disponibili, indicando ubicazione, particelle, subalterni, destinazione d’uso e ogni elemento che possa consentire di identificare con certezza l’oggetto dell’operazione.
La definizione del prezzo e delle modalità di pagamento deve essere formulata con precisione, prevedendo l’indicazione dell’importo in cifre e in lettere, la modalità di versamento e gli eventuali finanziamenti a carico dell’acquirente; se è prevista la possibilità di ottenere un mutuo, è opportuno inserire una condizione sospensiva relativa all’ottenimento del finanziamento entro un termine preciso, con la previsione delle conseguenze in caso di mancato esito positivo.
La disciplina della caparra e del deposito va costruita in modo da chiarire la natura della somma versata, la sua destinazione e gli effetti della sua escussione. È utile distinguere tra caparra confirmatoria e deposito a garanzia, spiegando che la prima, se prevista, espone la parte inadempiente alla perdita o alla restituzione raddoppiata della somma, mentre il deposito può avere una funzione meramente tecnica di garanzia fino al rogito. Quando si indicano conti correnti e coordinate bancarie per il versamento è consigliabile specificare anche la titolarità e l’IBAN per evitare contestazioni.
Per proteggere entrambe le parti, la Lettera di Intenti dovrebbe prevedere condizioni sospensive chiare e misurabili: l’esito positivo della due diligence tecnico-urbanistica e legale, l’assenza di ipoteche o vincoli non dichiarati, l’ottenimento dei permessi necessari per eventuali interventi e altre verifiche rilevanti. Le condizioni sospensive devono essere corredate da termini temporali certi e da indicazioni sulle conseguenze in caso di mancato verificarsi, prevedendo il diritto di recesso senza oneri per la parte che si trova nell’impossibilità di adempiere a causa del mancato soddisfacimento delle condizioni indicate.
La previsione di accesso all’immobile e di fornitura di documentazione da parte del venditore è un elemento pratico essenziale: la Lettera di Intenti deve autorizzare formalmente l’acquirente e i suoi consulenti a effettuare sopralluoghi e a visionare planimetrie, visure ipotecarie, certificazioni energetiche, concessioni edilizie e ogni documento utile alla valutazione. È opportuno fissare tempi e modalità per tali verifiche e stabilire chi sostiene il costo degli accertamenti tecnici, oltre a indicare eventuali limiti temporali durante i quali il venditore si impegna a conservare la disponibilità dell’immobile. Le tempistiche per la stipula del contratto preliminare e del rogito devono essere calibrate in relazione ai tempi tecnici necessari per la due diligence e per l’istruttoria bancaria; è buona pratica inserire termini perentori con la possibilità di proroga solo mediante accordo scritto tra le parti.
Le questioni fiscali e di ripartizione delle spese devono essere affrontate con chiarezza: la Lettera di Intenti può stabilire chi sostiene le spese notarili, le imposte di registro o l’IVA eventualmente dovuta, nonché gli oneri condominiali o di gestione sino alla data di trasferimento della proprietà. Per quanto riguarda l’esclusiva, se richiesta dall’acquirente, è fondamentale definire la durata, l’estensione e le conseguenze della violazione, prevedendo misure proporzionali e la determinazione delle penalità laddove ritenute necessarie. Sul piano della riservatezza, occorre indicare le informazioni oggetto di segretezza, le eccezioni ammesse e la durata dell’obbligo, evitando formule generiche che possano rendere difficile l’applicazione pratica della clausola. Una volta stabilite le clausole considerate vincolanti, è utile un esplicito richiamo alla natura non vincolante degli altri articoli della Lettera di Intenti, salvo diversa indicazione: ciò evita che la mera esperienza di trattativa si trasformi in un vincolo contrattuale non voluto.
Per la clausola di risoluzione e recesso è opportuno prevedere rimedi proporzionati, indicare le ipotesi che legittimano il recesso e specificare gli eventuali obblighi di risarcimento danni o la restituzione della caparra. Le comunicazioni tra le parti devono essere regolate indicando canali e recapiti, possibilmente comprendendo la PEC per garantire prova certa delle comunicazioni. La scelta della legge applicabile e del foro competente va discussa e concordata, ma in assenza di diversa pattuizione la legge italiana e il foro del luogo dove si trova l’immobile o il foro di comune accordo sono soluzioni frequenti. È altamente consigliato che la redazione finale della Lettera di Intenti sia affidata o verificata da un avvocato esperto in diritto immobiliare e da un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) per valutare rischi urbanistici e vincoli tecnici, oltre che da un consulente fiscale per definire l’impatto tributario dell’operazione. Prima della firma è opportuno effettuare una lettura critica volta a semplificare il testo, a evitare ambiguità e a verificare che i termini temporali e le somme indicate siano coerenti con le reali possibilità e le esigenze negoziali delle parti.
Infine, sebbene la Lettera di Intenti non abbia la stessa formalità del contratto preliminare notarile, essa rappresenta un atto negoziale con valore pratico significativo: ben redatta può ridurre i rischi di contenzioso, agevolare l’ottenimento del finanziamento e costituire un riferimento operativo per le trattative successive. Per questi motivi è prudente documentare ogni passaggio, conservare copia di tutta la corrispondenza e allegare l’elenco dei documenti forniti dal venditore, in modo che la fase successiva di stipula del preliminare e del rogito si svolga sulla base di informazioni verificate e condivise.
Esempio Lettera di intenti per acquisto immobile
Luogo e data: _____________
Tra
1) _____________, con sede/ residenza in _____________, codice fiscale/partita IVA _____________, rappresentata da _____________ (di seguito “Acquirente”);
e
2) _____________, con sede/ residenza in _____________, codice fiscale/partita IVA _____________, rappresentata da _____________ (di seguito “Venditore”).
Premesse
– Il Venditore è proprietario dell’immobile sito in _____________, identificato catastalmente al foglio _____________, particella _____________, subalterno _____________ (di seguito “Immobile”).
– Le Parti intendono definire i termini essenziali per l’eventuale trasferimento della proprietà dell’Immobile mediante la presente Lettera di Intenti (“LOI”).
Oggetto
La presente LOI definisce i termini e le condizioni principali relativi all’acquisto dell’Immobile da parte dell’Acquirente dal Venditore.
Prezzo di acquisto
– Prezzo indicativo di vendita: € _____________ (in cifre) / _____________ (in lettere).
– Modalità di pagamento: _____________ (es. bonifico bancario, finanziamento ipotecario, ecc.).
– Eventuale acconto/caparra confirmatoria alla sottoscrizione del preliminare: € _____________.
Caparra e deposito
– L’Acquirente verserà al Venditore, entro e non oltre _____________ giorni dalla sottoscrizione del presente documento/ del preliminare, una somma a titolo di caparra pari a € _____________, da versare sul conto corrente intestato a _____________ IBAN _____________.
– Destinazione della caparra: _____________ (es. imputazione al prezzo, penale in caso di inadempimento, ecc.).
Condizioni sospensive
La validità dell’obbligo di acquisto sarà subordinata al verificarsi delle seguenti condizioni sospensive:
– Ottenimento da parte dell’Acquirente di finanziamento bancario per un importo di € _____________ entro il termine di _____________ giorni dalla data della presente LOI.
– Esito positivo della due diligence tecnica, urbanistica, catastale e legale sull’Immobile entro _____________ giorni dalla data della presente LOI.
– Assenza di ipoteche gravanti sull’Immobile non dichiarate dal Venditore o la loro estinzione/trascrizione di liberatoria entro _____________ giorni.
– Altre condizioni: _____________.
Due diligence e accesso all’immobile
– Il Venditore autorizza l’Acquirente e i suoi consulenti ad accedere all’Immobile e a esaminare la documentazione tecnica, catastale, urbanistica e contrattuale necessaria per la due diligence entro il periodo di _____________ giorni dalla data della presente LOI.
– Documentazione che il Venditore si impegna a fornire: planimetrie, visure ipotecarie e catastali, certificati energetici, concessioni edilizie, attestazioni di conformità, contratti di locazione/servizi in essere, ecc.
Tempistiche e conclusione
– Le Parti si impegnano a sottoscrivere il contratto preliminare di vendita (compromesso) entro e non oltre _____________ giorni dalla data di esito positivo della due diligence e del verificarsi delle condizioni sospensive.
– La stipula dell’atto di compravendita definitivo è prevista entro e non oltre _____________ giorni dalla data del contratto preliminare, salvo diverso accordo scritto.
Spese, imposte e oneri
– Le spese notarili relative al rogito saranno a carico di _____________.
– Le imposte e tasse relative al trasferimento (imposta di registro, IVA se dovuta, imposte catastali/ippotecarie, ecc.) saranno a carico di _____________.
– Eventuali oneri condominiali e di gestione fino alla data del trasferimento di proprietà saranno a carico di _____________.
Esclusiva (facoltativa)
– Per la durata di _____________ giorni dalla data della presente LOI, il Venditore si impegna a non negoziare, trattare o accettare offerte con terzi relative all’Immobile (clausola di esclusiva): SÌ / NO _____________.
– In caso di esclusiva, le penalità per violazione saranno: _____________.
Riservatezza
Le Parti si impegnano a mantenere riservate tutte le informazioni scambiate nell’ambito delle trattative e della due diligence, fatta salva la comunicazione ai consulenti e alle autorità competenti, nonché quanto richiesto dalla legge.
Natura vincolante
Le Parti concordano che:
– Le disposizioni relative a riservatezza, esclusiva (se inserita), caparra e natura vincolante di determinate clausole sono vincolanti.
– La presente LOI, salvo diversa indicazione esplicita in calce, non costituisce un contratto definitivo di compravendita e non obbliga le Parti a concludere l’atto definitivo, fatte salve le clausole espressamente indicate come vincolanti.
Risoluzione e recesso
– In caso di mancato verificarsi delle condizioni sospensive entro i termini previsti, la Parte interessata potrà recedere dalla trattativa senza responsabilità.
– In caso di inadempimento colpevole di una delle Parti rispetto agli obblighi vincolanti indicati nella presente LOI, la Parte non inadempiente potrà richiedere l’adempimento, la risoluzione e/o il risarcimento dei danni, salvo diverso accordo.
Comunicazioni
Tutte le comunicazioni relative alla presente LOI dovranno essere inviate per iscritto ai seguenti indirizzi:
– Per l’Acquirente: _____________, PEC/e-mail _____________, telefono _____________.
– Per il Venditore: _____________, PEC/e-mail _____________, telefono _____________.
Legge applicabile e foro competente
La presente LOI è regolata dalla legge italiana. Per ogni controversia relativa alla interpretazione, validità ed esecuzione della presente LOI sarà competente in via esclusiva il Foro di _____________, salvo diverso accordo scritto tra le Parti.
Dichiarazioni finali
Le Parti dichiarano di aver letto, compreso e accettato i termini della presente Lettera di Intenti e di voler procedere alle attività descritte per la definizione e sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, nei tempi e con le condizioni ivi indicate.
Firme
Per il Venditore
Nome e cognome: _____________
Ruolo: _____________
Firma: ______________________
Data: _____________
Per l’Acquirente
Nome e cognome: _____________
Ruolo: _____________
Firma: ______________________
Data: _____________
Allegati (se applicabili)
– Elenco documenti forniti dal Venditore: _____________
– Altro: _____________
Fac simile Lettera di intenti per acquisto immobile Word
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