In questa guida spieghiamo come scrivere una lettera di diritto di prelazione sulla vendita di immobile e proponiamo un fac simile di lettera di diritto di prelazione sulla vendita di immobile da utilizzare come esempio.
Il modello editabile può essere scaricato sul proprio computer e compilato inserendo le informazioni mancanti nel modo spiegato all’interno della guida.
Indice
Come Scrivere una Lettera di Diritto di Prelazione sulla Vendita di un Immobile
Desideri scrivere una lettera di diritto di prelazione sulla vendita di un immobile ma non sai come orientarti nella compilazione? Cerchi una guida completa che ti permetta di scriverne una corretta e completa oltre che chiara ed esaustiva? In questa guida ti mostreremo la disciplina in generale oltre ad una parte riguarda la scrittura in sé della lettera.
Prima di vedere il contenuto in senso stretto della lettera di diritto di prelazione sulla vendita di un immobile, è bene prima chiarire cosa sia effettivamente questo diritto, quali sono le caratteristiche, i termini e tutto ciò che può tornare utile ad una comprensione chiara e completa.
Per diritto di prelazione di intende il diritto di avere un vantaggio, una preferenza, rispetto ad altri soggetti nella conclusione di un contratto, in particolare in questo caso, sulla vendita di un immobile.
I soggetti che figurano sono essenzialmente due, da una parte il prelazionario, vale a dire il titolare del diritto, e d’altra parte il prelazionante, in questo caso il proprietario dell’immobile.
Un’importante distinzione da fare necessariamente è quella tra la prelazione volontaria e la prelazione legale.
La prima, la prelazione volontaria si configura in virtù del principio della libertà contrattuale e consiste, brevemente, in una libera decisione delle due parti che si traduce in una clausola inserita in un più ampio contratto. Non è prevista una forma specifica, ciò che non deve però mancare è un termine di efficacia al termine del quale il concedente ha nuovamente libertà di contrarre con altri interessati.
Risulta essere importante porre l’attenzione sul fatto che la prelazione volontaria non ha natura reale pertanto ha efficacia solo tra le parti e non contro terzi, significa che in questo caso il prelazionario non può agire verso il terzo acquirente.
La prelazione legale, invece, ha efficacia reale e ha fonte nella legge, dunque non vi è bisogno di una scrittura privata o una convenzione tra le parti. In caso di prelazione legale, è la legge stessa, come suggerisce il nome, a stabilire che in terminate occasioni il prelazionario debba essere preferito ad altri a parità di condizioni.
La disciplina che ci interessa più da vicino è quella del diritto di prelazione sulla vendita di un immobile, vediamola più da vicino.
La situazione che si presenta più di frequente è quella del proprietario di casa che decide di vendere l’immobile attualmente in affitto alla prima scadenza del contratto. In tale occasione l’inquilino ha il diritto di prelazione su terzi acquirenti, dunque il proprietario deve proporre l’acquisto prima all’inquilino e preferirlo a parità di condizioni.
Questo accade se il proprietario non rinnova il contratto proprio per via della vendita e, contestualmente, se l’inquilino non è in possesso di altri immobili ad uso abitativo. Vi sono poi delle condizioni che fanno venir meno il diritto di prelazione, ad esempio se il proprietario trasferisce l’immobile al coniuge o parente, se desidera vendere l’intero immobile e non la singola unità o se si tratta di un comproprietario della casa in comunione ereditaria.
Un altro particolare diritto di prelazione che potrebbe tornarti utile conoscere è il diritto di prelazione sugli immobili confinanti, vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
Possiamo definirla prelazione agraria poiché si tratta di una prelazione il cui ambito di applicazione è quello dei terreni agricoli. Accade che quando il proprietario decide di vendere un terreno l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante a condizione che coltivino il fondo da almeno due anni o i coltivatori diretti proprietari dei fondi confinanti, godono del diritto di prelazione.
Si tratta di un diritto di prelazione legale, infatti se il proprietario non procede con la denuntiatio, il titolare del diritto ha un anno di tempo, dal momento della trascrizione del contratto, può ricorrere al diritto di riscatto o retratto agrario per riscattare il fondo dall’acquirente.
Entro quando è possibile fare valere il diritto di prelazione? Quando questo perde efficacia? Anche questo è un aspetto molto importante ai fini di un’attuazione efficace del diritto.
Prima di tutto è bene distinguere i termini che concorrono in caso di prelazione legale da quello che concorrono in caso di prelazione volontaria.
In quest’ultimo caso, nella prelazione volontaria, il termine è stabilito tra le parti e viene indicato nel patto da questo concluso e sottoscritto, pertanto è rimesso alla volontà discrezionale dei contraenti.
Il discorso cambia in caso in prelazione legale quando, invece, vi sono dei termini che non sono discrezionali, bensì sono stabiliti tassativamente dalla legge.
Il termine per avvalersi del diritto di prelazione su un immobile sono di 60 giorni a partire dal momento della notifica, mentre il termine in caso di prelazione agraria è di 30 giorni con decorrenza dal momento della notifica.
Adesso che abbiamo analizzato a fondo la disciplina del diritto di prelazione possiamo passare al lato pratico e vedere come scrivere una lettera di diritto di prelazione.
Partiamo con il dire che la legge non prevede un modello specifico, pertanto ognuno può formularla come preferisce, tuttavia è preferibile seguire delle linee guida o comunque delle indicazioni affinché la lettera risulti chiara e completa e non venga tralasciato nulla di importante magari per un errore di distrazione.
In generale, la lettera non deve lasciare spazio a dubbi o fraintendimenti e dovrebbe essere, idealmente, di semplice comprensione.
La lettera va inviata con raccomandata e nelle stesse modalità il titolare del diritto deve esprimere la sua volontà ad accettare o rifiutare la proposta. Tuttavia, vanno bene anche una raccomandata con consegna a mano, un telegramma o un fax, secondo quanto asserito dalla nostra giurisprudenza.
Per quanto concerne il contenuto in senso stretto, la lettera di diritto di prelazione deve contenere un riferimento all’immobile, ovviamente i dati del proprietario dell’immobile, il prezzo di vendita assieme alle modalità di pagamento ed il termine entro cui esercitare tale diritto.
D’altra parte, il titolare del diritto deve indicare entro i termini indicati quella che è la sua volontà, dunque se decide di avvalersi del diritto ed acquistare l’immobile prima di altri potenziali acquirenti, oppure se intende rinunciarvi.
Nel caso in cui non pervenga alcuna risposta, si ritiene che il soggetto abbia rinunciato al suo diritto e dunque il proprietario dell’immobile può tranquillamente procedere ad altre contrattazioni e vendere la proprietà.
Esempio di Lettera di Diritto di Prelazione sulla Vendita di un Immobile
Proponiamo di seguito un esempio di lettera di diritto di prelazione sulla vendita di un immobile, utile per chi desidera scrivere questo tipo di comunicazione.
Il sottoscritto Sig…………………………………., proprietario dell’immobile sito in ……………….. via ……………….. n. …… ai sensi dell’art. 38 della legge 392/78, La
informo che ho intenzione di vendere l’immobile sopra citato ed a Lei concesso in locazione in virtù di regolare contratto di locazione.
Di conseguenza Le indico le condizioni di vendita:
prezzo : euro ………………..;
modalità di pagamento: …………………..;
(indicare eventuali altre condizioni)
In virtù di quanto sopra indicato, nel caso in cui volesse esercitare il Suo diritto di prelazione alle condizioni soprariportate, La invito a fornirmi riscontro entro
giorni sessanta dal ricevimento della presente.
Luogo /Data ………………..
Sig………………………………
Fac Simile Lettera di Diritto di Prelazione sulla Vendita di un Immobile
In questa sezione è possibile trovare un modello di lettera di diritto di prelazione sulla vendita di immobile editabile e compilabile da scaricare e stampare. Il fac simile lettera di diritto di prelazione sulla vendita di immobile presente è messo a disposizione in formato DOC, questo significa che il modulo può essere aperto e modificato utilizzando Word, per compilare la lettera inserendo i dati mancanti come spiegato in precedenza.
Trattandosi di un fac simile editabile, la lettera di diritto di prelazione sulla vendita di immobile può poi essere convertita in PDF, se necessario.
