In questa guida spieghiamo come scrivere una lettera di diffida per rilascio immobile e proponiamo un fac simile di lettera di diffida per rilascio immobile da utilizzare come esempio.
Il modello editabile può essere scaricato sul proprio computer e compilato inserendo le informazioni mancanti nel modo spiegato all’interno della guida.
Indice
Come Scrivere Lettera di Diffida per Rilascio Immobile
La lettera di diffida a rilasciare un immobile è il primo snodo, di regola indispensabile nella pratica, per ottenere la riconsegna di un appartamento o di un locale commerciale quando il conduttore non vi provveda spontaneamente alla scadenza o in presenza di un grave inadempimento. La sua funzione è duplice: da un lato costituisce in mora il locatario, dall’altro crea il presupposto probatorio per l’eventuale azione di sfratto. Sul piano sostanziale trovano applicazione gli articoli 1590 e 1575 del codice civile, che impongono al conduttore di restituire il bene nelle medesime condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d’uso, nonché l’articolo 1454, che disciplina la diffida ad adempiere. Il proprietario, attraverso la missiva, fissa un termine finale trascorso il quale potrà considerare definitivamente inadempiente la controparte e domandare la risoluzione del contratto con il conseguente rilascio.
È opportuno precisare che l’ordinamento processuale non impone la diffida in un atto separato dalla vera e propria intimazione di sfratto. L’articolo 657 del codice di procedura civile richiede che il locatore notifichi al conduttore un unico atto, intitolato “intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida”, nel quale confluiscono sia l’invito a rilasciare sia la convocazione davanti al giudice. Molti proprietari, tuttavia, preferiscono far precedere l’intimazione da una diffida autonoma per tentare una soluzione bonaria e per maturare già in sede stragiudiziale gli effetti della costituzione in mora. Lo strumento, quindi, non è giuridicamente un passaggio obbligato ma, se ben congegnato, riduce la possibilità di contestazioni e, in numerosi casi, induce l’inquilino a riconsegnare le chiavi senza l’intervento dell’autorità giudiziaria.
Sotto il profilo contenutistico, la diffida deve contenere i dati di entrambe le parti, gli estremi del contratto di locazione (o del comodato), la descrizione puntuale dell’immobile attraverso indirizzo e identificativi catastali, la causa che legittima la richiesta di rilascio, si tratti di scadenza del termine, di morosità, di sublocazione vietata o di qualsiasi altra violazione grave, e un termine congruo di adempimento, frequentemente calcolato in quindici giorni. È essenziale inoltre esprimere con chiarezza la volontà del locatore di agire per vie giudiziali in caso di ulteriore inadempienza: ciò soddisfa il requisito della “seria intenzione” richiesto dalla giurisprudenza per configurare la messa in mora. Quanto alla forma, la raccomandata con avviso di ricevimento resta il mezzo elettivo, perché produce una prova certa di spedizione e di consegna; la posta elettronica certificata ha un’efficacia analoga se il destinatario dispone di una casella PEC valida. La consegna a mano può essere ammessa, ma soltanto se il conduttore firma per ricevuta, altrimenti non offre garanzie di opponibilità in giudizio.
Il contenuto economico della diffida assume rilievo tanto per la successiva azione di sfratto quanto per eventuali risvolti fiscali. Nei casi di morosità occorre indicare l’esatto ammontare dei canoni e degli oneri accessori non corrisposti, poiché l’atto introduttivo del giudizio dovrà riportare la stessa cifra per soddisfare il requisito di determinatezza dell’articolo 660 del codice di procedura civile. Sul versante tributario, la riforma dell’articolo 26 del TUIR consente di escludere da imposizione Irpef i canoni locativi abitativi non percepiti a partire dall’anno d’imposta in cui sia stata notificata l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento. Non è più necessario attendere la liberazione dell’immobile o la convalida giudiziale: l’intimazione costituisce titolo sufficiente a dimostrare la “non percezione”, purché sia allegata alla dichiarazione dei redditi. Di natura diversa è il rimborso dell’imposta di registro eventualmente già versata su canoni annuali anticipati: l’Agenzia delle Entrate riconosce la restituzione soltanto dopo che il contratto sia stato formalmente risolto e la cessazione sia stata registrata, ovvero a seguito dell’ordinanza di convalida o di altra pronuncia che accerti l’estinzione del rapporto. È quindi opportuno che la diffida non faccia riferimento a un presunto diritto di rimborso dopo dodici mesi di morosità, criterio utilizzato in passato quando l’articolo 26 non era stato ancora modificato.
La lettera di diffida indossa un vestito diverso a seconda della causa di rilascio. Quando il contratto giunge a scadenza senza rinnovo, la comunicazione si affianca alla disdetta che dev’essere notificata con il preavviso di legge, secondo la tipologia di locazione. Nella locazione abitativa a canone libero, ad esempio, la disdetta va inviata almeno dodici mesi prima della seconda scadenza, ferma restando la necessità di invitare il conduttore a lasciare l’alloggio una volta decorso quel termine. Nel comodato senza durata, la diffida è invece l’atto costitutivo della data certa in cui il comodante manifesta la propria necessità di riottenere il bene; da quel momento il comodatario diviene detentore sine titulo e matura l’obbligo di pagare un’indennità di occupazione, che la giurisprudenza commisura di solito al canone locativo di mercato.
Se l’inquilino non ottempera nei tempi indicati, il locatore potrà passare alla fase giudiziale, depositando l’intimazione di sfratto presso il tribunale competente. La diffida, allegata all’atto, rafforza la presunzione di inadempimento e facilita il giudice nel concedere l’ordinanza provvisoria di rilascio. Le spese sostenute per la diffida, comprese quelle di spedizione e di assistenza legale, sono solitamente poste a carico del conduttore in forza del principio generale di causalità: chi ha dato origine al contenzioso deve sopportarne i costi. È buona prassi, tuttavia, indicare già nella lettera che tali spese saranno addebitate al destinatario in caso di mancata cooperazione, così da scoraggiare dilazioni pretestuose.
La diffida riveste un ruolo significativo anche nella trattativa stragiudiziale che spesso precede lo sfratto. Inserire una clausola di apertura al dialogo, per esempio offrendo un termine di uscita concordata senza penali, può agevolare l’accordo e ridurre il contenzioso. Non è raro che le parti stipulino un verbale di riconsegna condizionato: il conduttore si impegna a rilasciare entro una certa data, il locatore rinuncia a procedere in giudizio e, in cambio, concede qualche settimana supplementare o una riduzione delle spettanze per canoni scaduti.
Quanto al risarcimento, la giurisprudenza riconosce al locatore il diritto di richiedere le mensilità non percepite fino al rilascio effettivo e un’eventuale ulteriore indennità per la perdita di occasioni di locazione a canone più elevato. Il dies a quo per la decorrenza degli interessi moratori è, nella maggior parte delle sentenze, proprio la data di ricezione della diffida, che dunque assume valore economico concreto oltreché procedurale.
Esempio di Lettera di Diffida per Rilascio Immobile
Scadenza contratto abitativo (4 + 4) senza rinnovo
Oggetto: Diffida a rilasciare l’immobile locato – art. 1590 c.c.
Io sottoscritto/a [Nome Cognome Locatore], C.F. [___], proprietario/a dell’appartamento sito in [indirizzo completo, piano, interno], Vi ricordo che il contratto di locazione registrato il [data] (n. registrazione [___]) è cessato per disdetta comunicataVi in data [data disdetta] con preavviso di 12 mesi ai sensi dell’art. 2 L. 431/1998.
Essendo trascorso il termine del [data di scadenza effettiva] Vi diffido a:
1. rilasciare l’immobile libero da persone e cose entro e non oltre [gg] giorni dal ricevimento;
2. fissare con lo scrivente il sopralluogo per il verbale di riconsegna e la restituzione delle chiavi.
In difetto mi vedrò costretto/a a proporre intimazione di sfratto per finita locazione e a richiedere risarcimento dei danni per occupazione senza titolo.
Distinti saluti.
[Firma]
Morosità in locazione abitativa
Oggetto: Diffida per morosità e invito a lasciare l’immobile – art. 1454 c.c.
Con riferimento al contratto di locazione abitativa del [data], restano insolute le seguenti mensilità:
– canone [mese/anno] € [___]
– canone [mese/anno] € [___]
– oneri condominiali a saldo € [___]
Totale dovuto: € [importo].
Vi diffido a saldare entro 10 giorni e, in mancanza, a liberare l’appartamento entro i successivi 5 giorni. Diversamente notificherò intimazione di sfratto per morosità ai sensi degli artt. 657-ss. c.p.c., con aggravio di spese e interessi.
Cordiali saluti.
[Firma del locatore]
Comodato precario revocato per necessità del comodante
Oggetto: Revoca comodato e diffida al rilascio – art. 1809 c.c.
Il contratto di comodato senza termine, sottoscritto il [data], relativo all’immobile sito in [indirizzo], viene revocato per sopravvenuta necessità abitativa del comodante.
Vi invito pertanto a riconsegnare l’immobile, completo di chiavi, entro 30 giorni dal ricevimento della presente, secondo quanto previsto dall’art. 1810 c.c. Trascorso inutilmente tale termine mi riservo tutela giudiziaria per il rilascio e la richiesta d’indennità di occupazione pari a € [___] mensili.
Distinti saluti.
[Firma comodante]
Occupazione senza titolo dopo acquisto all’asta
Oggetto: Diffida a rilasciare l’immobile acquistato all’asta – art. 560 c.p.c.
Lo scrivente [Nome Cognome], quale aggiudicatario dell’immobile oggetto di esecuzione immobiliare n. [RG] del Tribunale di [___], divenuto proprietario con decreto di trasferimento del [data],
Vi intima e diffida ad abbandonare l’immobile e consegnare le chiavi entro 8 giorni dal ricevimento. Decorso il termine richiederò al GE l’emissione dell’ordine di liberazione con l’intervento della forza pubblica, oltre al risarcimento dei danni per illegittima occupazione.
Cordiali saluti.
[Firma aggiudicatario]
[Recapito]
Locazione commerciale – Disdetta alla prima scadenza
Oggetto: Diffida al rilascio del locale commerciale – art. 29 L. 392/1978
In riferimento alla Vostra locazione commerciale del [data] (durata 6 anni, prima scadenza [data]), con atto di disdetta notificato in data [data disdetta] ho esercitato facoltà di diniego al rinnovo per necessità di destinare i locali a uso diretto.
Essendosi la locazione estinta il [data], Vi diffido a liberare e riconsegnare il negozio sito in [indirizzo], sgombero da arredi e attrezzature, entro 15 giorni. In difetto promuoverò azione di rilascio, con richiesta d’indennità per occupazione abusiva pari a € [importo] per ogni mese di ritardo.
Resto in attesa di concordare data e orario per il verbale di riconsegna.
Distinti saluti.
[Firma]
[Nome Cognome – proprietario]
Fac Simile Lettera di Diffida per Rilascio Immobile
In questa sezione è possibile trovare un modello di lettera di diffida per rilascio immobile editabile e compilabile da scaricare e stampare. Il fac simile lettera di diffida per rilascio immobile presente è messo a disposizione in formato DOC, questo significa che il modulo può essere aperto e modificato utilizzando Word, per compilare la lettera inserendo i dati mancanti come spiegato in precedenza.
Trattandosi di un fac simile editabile, la lettera di diffida per rilascio immobile può poi essere convertita in PDF, se necessario.
