In questa guida spieghiamo come scrivere una lettera di diffida per lavori condominiali e proponiamo un fac simile di lettera di diffida per lavori condominiali da utilizzare come esempio.
Il modello editabile può essere scaricato sul proprio computer e compilato inserendo le informazioni mancanti nel modo spiegato all’interno della guida.
Indice
Come Scrivere Lettera di Diffida per Lavori Condominiali
Quando le opere sulle parti comuni di un edificio non procedono come previsto, la diffida costituisce il passaggio decisivo che separa la gestione bonaria dalla futura azione giudiziaria. All’interno del condominio il soggetto legittimato a inviare la diffida al prestatore d’opera è l’amministratore, perché l’articolo 1130 del codice civile gli attribuisce il compito di curare l’esecuzione dei deliberati assembleari e di vigilare sulla conservazione dei beni comuni. Se, però, l’amministratore rimane inerte a fronte di gravi inadempienze dell’appaltatore, ogni singolo condomino può sollecitarlo formalmente a intervenire; qualora l’inerzia persista, gli è riconosciuta la facoltà di agire in via sostitutiva ma sempre nell’interesse del condominio, chiedendo in giudizio l’autorizzazione a sostituirsi alla rappresentanza ex articolo 1131.
La diffida per lavori condominiali si fonda, sotto il profilo sostanziale, sulla disciplina generale dell’appalto: gli articoli 1655 e seguenti regolano il rapporto contrattuale, mentre gli articoli 1667 e 1668 sanciscono la responsabilità dell’appaltatore per difformità, vizi o cattiva esecuzione. Se il problema è il ritardo, entra in scena l’articolo 1218, che impone all’obbligato di rispondere dell’inadempimento, e soprattutto l’articolo 1454, che consente al committente di fissare un termine perentorio decorso il quale il contratto si risolve di diritto. Nei lavori su parti comuni la diffida ad adempiere di cui al 1454 e la messa in mora ex articolo 1219 si sovrappongono: nella stessa lettera è opportuno intimare l’ultimazione delle opere o la rimozione dei vizi, prevedendo la risoluzione automatica se l’appaltatore non si conforma entro un termine congruo.
La redazione di una diffida efficace richiede la ricostruzione formale di alcuni dati: la delibera assembleare che ha affidato i lavori, il testo del contratto di appalto con i relativi SAL, l’indicazione delle modalità di pagamento e il cronoprogramma approvato. Sin dal primo rigo deve emergere a quale opera ci si riferisce, su quale parte comune insiste e qual è la data originaria di ultimazione. Nella parte centrale della lettera bisogna descrivere le inadempienze: ritardi cronici, difetti strutturali, inosservanza dei materiali prescritti, violazioni della normativa sulla sicurezza. Giova allegare fotografie, dichiarazioni del direttore dei lavori o del coordinatore per la sicurezza e, se già disponibile, una relazione tecnica che quantifichi il danno o l’entità delle difformità. Questa documentazione, unitamente alla ricevuta di spedizione, diventerà la base probatoria in caso di causa civile o di richiesta di sequestro giudiziario del cantiere ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile.
La diffida deve assegnare un termine certo, di norma non inferiore a quindici giorni, entro il quale l’appaltatore deve adempiere o quantomeno presentare un piano credibile di ripresa dei lavori. È consigliabile indicare, con linguaggio chiaro ma fermo, che in mancanza ci si avvarrà della clausola risolutiva espressa, se inserita nel contratto, o, in alternativa, si farà valere la risoluzione di diritto prevista dal codice, con riserva di affidare l’opera a terzi in danno dell’impresa e di trattenere ogni somma necessaria a coprire il maggior esborso. In questa sede l’amministratore deve ricordare di aver ricevuto mandato assembleare per gestire il contenzioso, poiché il difetto di potere rappresentativo può essere eccepito dall’appaltatore. Se il mandato manca, occorrerà convocare urgentemente l’assemblea ex articolo 1135 per far ratificare la diffida o conferire specifica procura.
Sul piano procedurale la diffida va spedita attraverso un mezzo che garantisca la certezza legale della ricezione. La posta elettronica certificata è ormai il canale d’elezione: la ricevuta di avvenuta consegna fornisce prova equivalente alla raccomandata con avviso di ricevimento, ma in tempi rapidi. Nei cantieri complessi, dove sono coinvolti più subappaltatori, è opportuno notificare la diffida anche al direttore dei lavori e al responsabile della sicurezza, affinché abbiano piena contezza delle possibili conseguenze.
La lettera di diffida, oltre a essere il presupposto per la successiva eventuale risoluzione, apre di diritto il termine per il rispetto dell’obbligo di mediazione civile, che l’articolo 5 del decreto legislativo 28/2010 impone per le liti in materia di appalto. Se l’impresa non ottempera, il condominio dovrà depositare istanza di mediazione presso l’organismo territorialmente competente prima di introdurre la causa di merito: la prova della diffida e del suo mancato seguito dimostrerà la buona fede del committente nel negoziare. È bene che la lettera lo segnali espressamente, invitando l’appaltatore a partecipare all’incontro di mediazione come ulteriore possibilità di accordo.
Non va trascurato il profilo delle garanzie. Molti contratti prevedono una polizza fideiussoria a copertura dell’adempimento; per escuterla, la compagnia assicuratrice o la banca chiederanno copia della diffida, della delibera assembleare e delle eventuali relazioni tecniche che attestino i vizi o l’abbandono del cantiere. Pertanto, la correttezza formale della lettera influisce direttamente sulla possibilità di recuperare le somme necessarie a completare le opere. Allo stesso modo, se sul cantiere gravano certificati di pagamento in sospeso, la diffida può specificare che il condominio sospenderà i SAL successivi finché l’appaltatore non avrà ripreso i lavori al ritmo pattuito, misura legittimata dall’articolo 1460 del codice civile come eccezione di inadempimento.
Occorre infine ricordare che la diffida per lavori condominiali non è destinata solo all’impresa esecutrice. In situazioni di rischio immediato, quali infiltrazioni che raggiungono le unità private o ponteggi non conformi alle norme di sicurezza, è opportuno inviare copia della comunicazione all’ASL competente e all’Ispettorato territoriale del lavoro, richiamando le previsioni del decreto legislativo 81/2008. Questo passaggio tutela l’amministratore da eventuali profili di responsabilità penale qualora l’incolumità dei condomini o dei passanti sia compromessa.
Esempio di Lettera di Diffida per Lavori Condominiali
Modello GENERICO – ritardo nell’ultimazione delle opere
Oggetto: Diffida ad ultimare lavori condominiali e messa in mora – art. 1454 c.c.
Egregi,
con riferimento al contratto d’appalto del [data] relativo al rifacimento delle facciate del Condominio «[nome]», deliberato in assemblea del [data] (verbale n. [___]), Vi segnaliamo che il termine di consegna fissato al [data] è ampiamente scaduto e che, allo stato, residuano ancora [descrizione lavori mancanti].
Ai sensi degli artt. 1218 e 1454 c.c. Vi diffidiamo pertanto a completare integralmente le opere entro 15 (quindici) giorni dal ricevimento della presente, avvertendoVi che, in difetto, il contratto si intenderà risolto di diritto con affidamento a terzi in Vostro danno e con riserva di agire per il risarcimento dei pregiudizi subiti.
Distinti saluti.
[Firma amministratore]
[Nome Cognome] – Amministratore condominiale
PEC amministratore: [___]
Modello – sospensione ingiustificata del cantiere
Oggetto: Diffida a riprendere lavori di impermeabilizzazione lastrico solare
Egregi Signori,
dal giorno [data] il cantiere per l’impermeabilizzazione del lastrico solare (lotto 3) risulta sospeso senza comunicazione formale, con ponteggi e materiali abbandonati che compromettono la sicurezza e la fruibilità delle parti comuni.
Vi invitiamo, ai sensi dell’art. 1662, comma 2, c.c., a riprendere le opere entro 5 giorni e a trasmettere nuovo cronoprogramma dettagliato. In caso di ulteriore inerzia, il Condominio provvederà – previa risoluzione contrattuale – a nominare altra impresa in Vostro danno e a trattenere le somme necessarie dai SAL residui.
Cordiali saluti.
[Firma]
[Nome Cognome] – Amministratore Condominio «[nome]»
Modello – segnalazione vizi e difformità riscontrati
Oggetto: Denuncia vizi ex artt. 1667 e 1668 c.c. – pavimentazione atrio
Spett.le [Impresa],
in data [data] il Direttore dei lavori arch. [Nome] ha rilevato evidenti difformità nella posa della pavimentazione dell’atrio (all. verbale sopralluogo e foto). La pendenza inadeguata causa ristagni d’acqua e rischio di infiltrazioni negli ambienti sottostanti.
Con la presente denunciamo formalmente i vizi entro il termine di legge e Vi diffidiamo a rimuoverli entro 10 giorni, rifacendo l’opera a regola d’arte senza nuovi costi per il Condominio. In mancanza di immediato riscontro, eserciteremo il diritto alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto, oltre al risarcimento danni.
Distinti saluti.
[Firma]
[Nome Cognome] – Amministratore pro‐tempore
Modello – richiesta messa in sicurezza urgente (trabattelli, ponteggi)
Oggetto: Diffida a eliminare pericoli – ponteggio privo di parapetti
Egregi,
durante l’ispezione del [data] il coordinatore per la sicurezza ha rilevato la mancanza dei parapetti normativi sul ponteggio lato ovest, in violazione del D.Lgs 81/2008. Tale omissione espone lavoratori e condomini a grave rischio.
Vi intimiamo a mettere in sicurezza il cantiere entro 48 ore; diversamente segnaleremo l’inadempienza all’ASL e all’Ispettorato del Lavoro, sospendendo contestualmente ogni pagamento.
Restiamo in attesa di urgente conferma dell’avvenuto adeguamento.
Cordiali saluti.
[Firma]
[Nome Cognome] – Amministratore
Modello – escussione garanzia fideiussoria dopo diffida senza esito
Oggetto: Escussione polizza fideiussoria n. [___] – risoluzione appalto
Spett.le [Istituto / Compagnia],
il Condominio «[nome]» ha diffidato l’impresa [___] in data [gg/mm/aaaa] a completare le opere di coibentazione entro 15 giorni, senza esito. Con delibera assembleare del [data] è stata dichiarata la risoluzione del contratto e stimato un maggior costo di € [importo] per affidamento a terzi.
Ai sensi dell’art. [numero] del contratto e della polizza fideiussoria in oggetto, Vi richiediamo l’immediato pagamento dell’importo garantito pari a € [importo garantito], da accreditare sul c/c condominiale IBAN [___] entro 10 giorni.
Allegati: copia diffida, verbale assemblea, relazione tecnica.
Distinti saluti.
[Firma]
[Nome Cognome] – Amministratore (con poteri ex art. 1131 c.c.)
Fac Simile Lettera di Diffida per Lavori Condominiali
In questa sezione è possibile trovare un modello di lettera di diffida per lavori condominiali editabile e compilabile da scaricare e stampare. Il fac simile lettera di diffida per lavori condominiali presente è messo a disposizione in formato DOC, questo significa che il modulo può essere aperto e modificato utilizzando Word, per compilare la lettera inserendo i dati mancanti come spiegato in precedenza.
Trattandosi di un fac simile editabile, la lettera di diffida per lavori condominiali può poi essere convertita in PDF, se necessario.
